תוכניות אב, מתאר והתחדשות עירונית

פרויקטים להגשת תכניות אב ותוכניות מתאר דורשים ראייה ארוכת טווח והתמצאות בתהליכי תכנון ובנייה סטטוטוריים.

להכנת תכנית מתאר - הגדרת צורכי הפרויקט ומימושם - נדרשת התמצאות רב תחומית. בלעדיה אי אפשר להכין תשתית תכנונית טובה לבנייה ולפיתוח.

­­תפנית ניהול בניה מעסיקה מנהלים ועובדים עתירי ניסיון בייזום ובקידום תכניות מתאר, בשינויי תכניות מתאר ובהכנת תכניות מפורטות, שהם חלק מתהליך ההקמה של פרויקט (מבנה, תשתיות או פיתוח), או הפרויקט לעצמו.

"ראשית, כדאי לעשות סדר במושגים", אומר שמעון קורנפלד. "אנחנו עוסקים בניהול תוכניות מתאר מאז הקמתנו. דן וינד, זיכרונו לברכה, התמחה בזה. מדובר בפרויקט שהתוצר שלו לא תמיד פיזי. נסביר:

חוק התכנון והבנייה קובע סמכויות לתוכניות מתאר ארציות, מחוזיות ומקומיות. תוכנית מתאר יכולה להיות כלל-ארצית ואז היא נקראת "תמ"א", למשל תמ"א 38, המוכרת כיום לכולם, או תמ"א 35, שקובעת את גבולות הייעור במדינה. תוכנית מתאר ארצית תגדיר בדרך כלל אזורים למגורים, לתעשייה, לחקלאות, תקבע תכנון ברמה עקרונית וכללית. אחר כך באה התמ"ם, שהיא תוכנית מִתאר מחוזית, ואחריה תוכנית בסמכות ועדה מקומית. אנחנו עוסקים בכל אלו כבר שנים.

למעט תוכנית 'נקודתית', שמטרתה לפתור בעיה ספציפית למגרש או למגרשים ספציפיים, בדרך כלל כדי לאפשר בהם בנייה, הרי שהתוצר של תוכנית מתאר איננו פיזי, אלא מסמך תכנוני סטטוטורי.

אנו עוסקים לא מעט גם, בתוכניות אב שקובעות מדיניות, בלי להפוך למסמך סטטוטורי מחייב. בשנים האחרונות, גם בזכות פרק פינוי בינו בתמ"א 38, מבינים שאי אפשר להניח שפתרונות תכנוניים לצורכי הבנייה בישראל יגיעו אך ורק מעתודות קרקע פנויות. אלו הולכות והופכות נדירות יותר ויותר, בוודאי באזורי הביקוש. לכן בעולם כולו וגם בישראל מדברים על 'התחדשות עירונית', כלומר תכנון מחדש של אזורים עירוניים בנויים, כדי לאפשר לבנות בהם בצפיפות רבה יותר, תוך מתן מענה לבניינים מתיישנים שכבר אינם כשירים למטרתם, או יהפכו לכאלה בקרוב. הרי גם בתקינה מדברים על אורך חיים של מבנה. מבנה אינו חי לנצח. אורך חיים מתוכנן למבנה מגורים, או למבנה משרדים טיפוסי, הוא 50 שנה. אז מישהו מניח שאחרי 50 שנה יקימו במקומו מבנה אחר, מנגד, כמה שיכונים יש כאן משנות החמישים והשישים? עם זה, צריך לזכור שיש רקמה עירונית ויש מבנים שהם עצמם פנינים – אם בשל ערכם התרבותי, ההיסטורי או האדריכלי ואם בשל נוכחותם במרקם. בשדרות רוטשילד בתל אביב, עדיין מתרוממים מגדלים עצומים בסמוך למבנים דו-קומתיים או תלת-קומתיים היסטוריים, שבהם משקיעים מיליונים לצורך שיקומם ושימורם. ההיסטוריה תשפוט אם היה נכון לעשות זאת. האם זה נעשה רק משום שתוכניות ותיקות אפשרו זאת ובעלי נכסים זכאים לבצע זאת מתוקפן, דבר שהיום אולי לא היו מאפשרים. או שזאת דרכה של עיר, להתחדש, להצטופף, לאפשר למרקם להתפתח ולתת למבנים מתקופות שונות ובממדים שונים לגעת אלה באלה: ישן בחדש, קטן בגדול. מכל מקום, התחדשות עירונית היא מעשה מורכב שיש לעשותו בזהירות ובאחריות רבה ובשל כך הוא מרתק, בין אם מדובר בפינוי-בינוי של מאות יחידות דיור, בתוכנית אב למתחם עירוני גדול ובין אם מדובר בחידוש ובהרחבה של בניין קטן עם כמה דירות. כלומר, לא די בנסיון בניהול ביצוע ולא די בנסיון בפיקוח. לפעמים קשה מאוד למצוא מישהו שמבין גם בפיקוח וניהול ביצוע וגם בהתחדשות עירונית. מעורבים בזה המון חוקים ותקנות ותהליכים אחרים לגמרי. יש אנשי מקצוע שעוסקים רק בהתחדשות עירונית כל הזמן, אבל חסרה להם היכולת לממש. אנחנו יודעים לעשות את שני הדברים. זה תחום מאוד ספציפי ומתיש – לפעמים אתה עובד שש שנים וכלום לא קורה והכול תקוע בוועדות התכנון – ועם זה, אני חושב שזה מרתק. תמ"א היא דוגמה להתחדשות עירונית וכולם מבינים היום שבאזורים צפופי האוכלוסייה, בין חדרה לגדרה, זה הפתרון. אין מה לעשות, לאט לאט יהיה תהליך שבו יתרחש ציפוף עירוני. ציפוף פירושו שפתאום באמצע רחוב רוטשילד קם מגדל. או למשל, במגרש ברחוב ש"י עגנון בירושלים שהיה בו בית קטן ייבנה, לפי תמ"א 38 או באמצעות תכנית אחרת, מבנה בצפיפות גבוהה הרבה יותר. אנחנו עובדים כיום למשל על תוכנית אב לקריות החרדיות, ומקדמים תוכנית "פינוי-בינוי" ברחוב אולסוונגר בירושלים. בהיבט הביצועי, אנחנו בהחלט חולמים שיבואו אלינו נציגי בלוק שלם באיזשהו מקום ויגידו 'אנחנו רוצים לעבור פינוי-בינוי. בואו, קבלו את זה על עצמכם'. אנחנו נקדם את התוכניות, נייצג מול העירייה, נביא יזמים, ננהל את הפרויקט ונפקח עליו. ואם מישהו יבוא ויגיד 'תמצאו גם דרך לבצע את זה', אז מצוין. אינני יודע אם אנחנו נבצע את זה באמצעות כלים שלנו, אבל נשמח להיות חלק מההתארגנות לזה." האם האפשרות הזאת תצא לפועל? בירושלים, והרבה יותר מכך בתל-אביב, מסתובבות תחת כל עץ רענן, חבורות של יזמי תמ"א 38 שמפתות ועדי בתים. הדיירים, הרבה לפני שהם מדברים עם יזמים, צריכים לבוא אל גורם כמונו. נכון שיש לי כאן אינטרס, ועם זה אני סמוך ובטוח שהדיירים יֵצאו נשכרים מכך. הרי לדיירים אין שום יכולת לעמוד מול היזם. הם זקוקים לגורם הנדסי שייצג אותם. אין להם כלים להשוות בין יזמים, לדבר עם יזמים. קשה מאוד לתרגם מה נכתב בהסכמים מבחינה הנדסית, מה בדיוק הם מקבלים, מה בדיוק נקודת שיווי המשקל בין רצונותיהם של הדיירים והכדאיות הכלכלית בעבור היזם. זה הבית היחיד שלהם, הדירה שלהם, ואין להם שום דבר חוץ ממנה, ועכשיו הם הולכים ומאפשרים למישהו לבוא ולבנות להם מעל הראש, להרחיב להם את הדירה, מבלי שהם יודעים מה באמת יקרה שם. אנחנו מחכים ליום, שבו יקום ועד בית אינטליגנטי ויבין שהוא צריך גורם כמונו בסיפור. הרבה יותר משתלם כלכלית לוועד בית, להשיג קודם כול היתר בנייה ורק אז להתקשר עם יזם. ועד בית של עשרה אנשים, שמתארגן ומגיע למצב שיש לו היתר בנייה או אפילו החלטת ועדה בלבד – ידו על העליונה במו"מ מול היזמים. גם אם היזם